Gronde, intonaco e facciate pericolanti: rischi e responsabilità

Quante volte, passeggiando nei centri storici, notiamo calcinacci per terra e zone transennate a seguito dell’intervento dei vigili del fuoco. Dovete sapere che, quando questo succede, oltre a ritenersi fortunati per il fatto che nessuno si è fatto male, si innesca un percorso obbligato al risanamento con tempi molto stretti.

Crollo di Calcinacci da una facciata

Ho pensato così di scrivere questo semplice articolo con il tentativo di sensibilizzare su tutti quei piccoli grandi pericoli che gravano sulla nostra testa ogni qualvolta camminiamo in centro storico. La prossima volta che vi ritrovate a camminare tra le nostri splendide case torri, provate ad alzare un po’ gli occhi: vi ritroverete così, prima o poi, a scorgere qualche gronda particolarmente ammalorata, qualche tegola smossa che spunta dalle grondaie o qualche pezzo di intonato in precarie condizioni di equilibrio. Il primo istinto sicuramente sarà quello di mettersi immediatamente a camminare nel mezzo della strada: più che comprensibile! Infatti, capita molto più spesso di quanto si possa immaginare che qualche piccolo frammento di intonaco, o altro, cada dalle nostre facciate.

Caduta di porzioni di calcestruzzo da un balcone

Fare un elenco di tutti gli elementi a possibile rischio non è semplice, proviamo comunque a specificare i principali:
• lastre di intonaco;
• cornicioni;
• gronde;
• terrazzi;
• tegole;
• comignoli;
• persiane;
• molto altro ancora…

Ogni volta che cade qualcosa dalle nostre facciate senza che nessuno si faccia male possiamo ritenerci molto fortunati, ma è risaputo che affidarsi alla buona sorte non è mai un’ottima scelta. Inoltre anche nel caso fortunato in cui l’eventuale caduta di calcinacci, o altro, sulla strada non dovesse aver recato danni (o peggio) si innesca un meccanismo che, partendo dall’intervento dei Vigili del Fuoco per l’eliminazione del pericolo imminente e finendo con un ordinanza del Sindaco, obbliga i proprietari ad intervenire prontamente per eliminare definitivamente ogni possibile pericolo per la pubblica incolumità e, nel frattempo, sostenere le (ingenti) spese di suolo pubblico e di messa in sicurezza temporanea.

Caduta porzione di gronda

E le responsabilità?
In caso di danni ai terzi la responsabilità è sempre della proprietà: del condominio per quanto riguarda la facciata o altre parti comuni o il singolo condomino nel caso, per esempio, di elementi caduti da un balcone aggettante che serve il singolo appartamento. Quando difatti a cadere (o a minacciare di cadere) sono parti del rivestimento della facciata di un edificio condominiale, responsabile per le conseguenti lesioni personali provocate a soggetti terzi sarà l’Amministratore di condominio, nella sua posizione di garante e custode delle parti comuni.
L’Amministratore di condominio dovrà pertanto attivarsi, in via preventiva, per eliminare ogni situazione che rappresenti, o anche solo potenzialmente individui, un pericolo per l’incolumità di terzi (ad esempio limitando l’accesso o il transito nelle zone pericolanti con delle transenne e specifici segnali). In caso contrario, egli risponde per reato di omessa rimozione del pericolo all’incolumità pubblica di chiunque acceda in quei luoghi, e per l’eventuale evento dannoso che deriva dalla situazione di pericolo proveniente dalla scarsa o cattiva manutenzione dell’immobile.
L’Amministratore non potrà esimersi da responsabilità né dimostrando di non aver ottenuto autorizzazione dai condomini al ripristino della parte comune a seguito di opportuna deliberazione assembleare, né scaricando la colpa sui condomini morosi a causa delle cui inadempienze, ad esempio, non è stato possibile istituire un fondo per lavori urgenti.
Se l’Amministratore vuole evitare condanne penali dovrà quindi intervenire sugli effetti, limitandoli, anziché sulla causa della rovina.

Caduta di un comignolo

Se invece a distaccarsi sono frammenti di balconi (cosiddetti aggettanti)da considerarsi prolungamento dell’appartamento dal quale protendono, responsabile sarà esclusivamente il proprietario dell’immobile a cui il balcone fa capo. Il singolo condomino ha quindi l’obbligo di agire in prevenzione e di predisporre i lavori necessari per la rimozione del pericolo insistente sul balcone di sua esclusiva proprietà. In caso contrario, egli risponde penalmente per reato di “omissione di lavori in edifici o costruzioni che minacciano rovina” (articolo 677 codice penale) che gli comporterà la condanna al pagamento di una sanzione amministrativa pecuniaria, fino addirittura a prevedere la pena della reclusione sino a sei mesi nel caso in cui l’evento abbia arrecato danni a persone. Ma, supponiamo a danno verificatosi… il proprietario come può liberarsi da questa responsabilità? Solo nel caso in cui fornisca la prova che i danni causati dalla rovina dell’edificio non siano riconducibili a un difetto di manutenzione o ad un vizio di costruzione ma ad un evento che lui non poteva prevedere e, quindi, che non poteva evitare.

Potrebbe inoltre accadere che un soggetto terzo danneggiato dalla caduta di parte di facciata dell’edificio (o comunque di una parte “comune” dell’edificio) chiami in causa il Condominio, inteso come insieme di comproprietari: il condominio può a sua volta invocare la responsabilità dell’Amministratore e dichiararsi esente da colpe? Si e no.
Il Condominio si libererà provando il caso fortuito rimanendo tuttavia responsabile per fatto illecito (articolo 2051 codice civile) provocato dalle cose in custodia. Potrà però condividere la sua responsabilità con la figura dell’Amministratore che, a sua volta, sarà chiamato in causa per tenere indenne il Condominio a cui è legato da funzione di garanzia sulla gestione dei beni comuni. La prova liberatoria per l’Amministratore sta nel dimostrare l’assenza di colpa nella causazione del danno.
Sono due forme di responsabilità, quella del Condominio extracontrattuale, quella dell’Amministratore, contrattuale, che la Corte di Cassazione (Ord. 6292 del 04.03.2019) ha riconosciuto coesistenti: il Condominio, inteso come gruppo di comproprietari delle parti comuni dell’edificio, eventualmente condannato a risarcire i danni per lesioni a terzi avrà quindi diritto di rivalersi nei confronti dell’Amministratore.

Infine è utile precisare che… se a cadere è un frontalino, o comunque tutto ciò che è elemento decorativo del balcone, la responsabilità per danno a cose e persone ricade indistintamente su tutti i condomini. Se a staccarsi è il pavimento di un balcone, responsabile per i danni causati è il proprietario del balcone nella sua parte superiore. Se a staccarsi invece è l’intonaco sottostante un balcone, la responsabilità ricade sul condomino proprietario dell’appartamento sottostante il predetto balcone.

Ma allora che cosa fare?
La risposta è semplice: intervenire preventivamente. È sicuramente la soluzione preferibile, non solo perché evita di assumersi rischi e responsabilità, ma anche perché è la soluzione economicamente più sostenibile in quanto permette di pianificare i lavori. In caso di evidenti rischi di caduta non è necessario effettuare i lavori di manutenzione straordinaria immediatamente: con un intervento più economico effettuato con un cestello è possibile rimuovere gli elementi a rischio imminente e programmare gli interventi di manutenzione più avanti. In parole semplici è fondamentale programmare gli interventi. Ci sono numerosi incentivi come Sisma Bonus, Bonus Facciate e Bonus Ristrutturazioni.
C’è una questa frase di John F. Kennedy che spiega in maniera semplice questo concetto, ovvero come un paese civile, così come un buon padre di famiglia, dovrebbe prepararsi al futuro, programmarlo, costruirlo.

“The time to repair the roof is when the sun is shining”

“Il momento giusto per riparare il tetto è quando il sole splende”

Lavorare in emergenza, dopo il crollo di una porzione di cornicione così come dopo un evento sismico, non è mai la scelta giusta.

Riferimenti:
http://www.pisatoday.it/cronaca/caduta-calcinacci-corso-italia-pisa-2-marzo-2019.html
https://www.lagazzettadelserchio.it/barga/2019/03/cadono-tegole-e-porzioni-di-gronda-lungo-la-strada-intervengono-i-vigili/
https://www.055firenze.it/art/160823/firenze-cade-pezzo-intonaco-fabbricato-piazza-Carmine#.Xk7IUGhKiUk
Ordinanza n. 6292 04.03.2019 Sesta Sezione Civile Suprema Corte di Cassazione
Sentenza n. 17983 14.08.2014 Terza Sezione Civile Suprema Corte di Cassazione
Sentenza n. 7665 20.02.2019 Sezione Quarta Penale Suprema Corte di Cassazione

Ing. Braian ietto
Avv. Federica Lappano

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